خرید و فروش املاک تابع قوانین و مقررات خاصی است. یکی از مهم‌ترین مسائل پس از عقد قرارداد، تخلیه ملک فروخته شده در زمان مقرر است. در صورتی که فروشنده از تحویل و تخلیه ملک خودداری کند، خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی متخصص برای الزام به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند. قانونگذار از خریدار در برابر بدقولی فروشنده حمایت کرده و ضمانت اجراهای لازم را پیش‌بینی کرده است.
تخلیه نکردن ملک فروخته شده توسط فروشنده
در هر معامله ملکی، هر دو طرف تعهداتی دارند. خریدار موظف به پرداخت ثمن معامله است و فروشنده نیز باید پس از دریافت آن، ملک را تحویل دهد.
در صورتی که فروشنده از تخلیه ملک فروخته شده خودداری کند، خریدار می‌تواند با ارائه مبایعه‌نامه و مدارک پرداخت وجه، از دادگاه صالح درخواست حکم تخلیه و تحویل مبیع نماید.
اقدامات قانونی خریدار برای تخلیه ملک
در صورت امتناع فروشنده از انجام تعهدات خود، مراحل زیر باید طی شود:
- ارسال اظهارنامه رسمی:
ابتدا خریدار باید اظهارنامه‌ای برای مطالبه تخلیه و تحویل ملک ارسال کند. - ثبت دادخواست در دادگاه صالح:
در صورت عدم همکاری فروشنده، خریدار می‌تواند دادخواست «الزام به تحویل مبیع» یا «خلع ید» را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند. - ارائه مدارک و مستندات:
مبایعه‌نامه، رسید پرداخت ثمن معامله، و در صورت وجود، سند مالکیت از مهم‌ترین مدارک هستند. - اجرای حکم تخلیه:
پس از صدور و قطعی شدن حکم، مأموران اجرای احکام نسبت به تخلیه ملک اقدام خواهند کرد.
تخلیه نکردن ملک فروخته شده توسط مستأجر
گاهی فروشنده، ملک را به شخص دیگری اجاره داده و سپس آن را می‌فروشد. در این صورت اگر موجر حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد و قرارداد اجاره فسخ شود، مستأجر موظف به تخلیه ملک است.
در صورت خودداری مستأجر، خریدار (مالک جدید) می‌تواند با اقامه دعوای تخلیه به طرفیت مستأجر، الزام او به تخلیه را از دادگاه بخواهد.
مراحل قانونی تخلیه مستأجر توسط مالک جدید
- ارسال اظهارنامه تخلیه به مستأجر
- درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه از مراجع قضایی یا ثبتی
- اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام یا اداره ثبت
تخلیه نکردن ملک فروخته شده در زمان مقرر
اگر زمان تحویل ملک در قرارداد مشخص شده باشد، فروشنده موظف است در همان موعد ملک را تحویل دهد. در صورت تخلف، خریدار می‌تواند ابتدا اظهارنامه ارسال کرده و سپس از طریق دادگاه الزام فروشنده به تحویل ملک را مطالبه کند.
در صورت ورود خسارت، خریدار می‌تواند خسارت تأخیر در تحویل (اجرت‌المثل ایام تصرف) را نیز مطالبه نماید.
زمان تخلیه ملک فروخته شده در قراردادها
1. عدم تعیین زمان تحویل در قرارداد
در این حالت، فروشنده باید بلافاصله پس از عقد قرارداد، ملک را تحویل خریدار دهد. در مقابل، خریدار نیز باید ثمن معامله را پرداخت کند.
2. تعیین زمان مشخص برای تحویل ملک
در اغلب مبایعه‌نامه‌ها، زمان مشخصی برای تحویل ذکر می‌شود. چنانچه خریدار مبلغ را پرداخت کرده باشد ولی ملک تحویل نگیرد، می‌تواند طرح دعوی الزام به تحویل مبیع را مطرح کند.
نحوه شکایت بابت عدم تحویل ملک توسط مالک قبلی
اگر مالک سابق از تحویل ملک امتناع کند، خریدار می‌تواند مراحل زیر را طی کند:
- ارسال اظهارنامه رسمی برای مطالبه تخلیه
- تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک
- ارائه مدارک مالکیت و قرارداد فروش
- درخواست خسارت تأخیر و الزام فروشنده به تحویل ملک
در صورت اثبات، دادگاه فروشنده را به تحویل فوری ملک و پرداخت خسارات وارده محکوم می‌کند.
شرایط و مراحل گرفتن حکم خلع ید در ملک فروخته شده
در صورتی که فروشنده یا شخص ثالث بدون مجوز قانونی در ملک باقی مانده باشد، خریدار می‌تواند دعوای خلع ید مطرح کند.مراحل اصلی خلع ید:
- ثبت دادخواست خلع ید با ارائه سند مالکیت رسمی
- رسیدگی دادگاه و صدور حکم در صورت احراز مالکیت خریدار
- اجرای حکم تخلیه توسط مأموران قضایی پس از قطعیت رأی
نقش وکیل ملکی در پرونده‌های تخلیه ملک فروخته شده
مشورت با یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند مسیر پرونده را کوتاه‌تر و موفق‌تر کند.
وظایف وکیل در این زمینه عبارتند از:
- آشنایی کامل با قوانین تخلیه و تحویل مبیع
- تسریع روند رسیدگی و کاهش استرس موکل
- افزایش احتمال موفقیت از طریق طرح صحیح دعوی و ارائه مستندات معتبر
جمع‌بندی
عدم تخلیه ملک فروخته شده، از شایع‌ترین اختلافات ملکی بین خریدار و فروشنده است. برای جلوگیری از این مشکلات، باید:
- مفاد قرارداد به‌صورت شفاف تنظیم شود.
- زمان دقیق تحویل و ضمانت اجرای آن قید گردد.
- در صورت تخلف فروشنده، از طریق اظهارنامه و دادگاه اقدام شود.
و در نهایت، مشاوره با وکیل ملکی با تجربه می‌تواند از بروز ضرر و زیان‌های سنگین جلوگیری کند.